№11, ноябрь 2010, Механика бизнеса/Недвижимость - "НУЛЕВОЙ ЦИКЛ"
Развитие малоэтажного домостроения могло бы стать одним из драйверов роста экономики страны. Но пока ничего не получается: чиновничья рента, заложенная в стоимость готовых коттеджей, не по карману среднему классу.

 

По данным Росстата, в 2009 году на долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) пришлось 47,8% от всего введенного в стране жилья. Выходит, за прошлый кризисный год у нас было построено 59,8 млн кв. м жилья, из которых 28,5 млн приходится на индивидуальный сектор. Да это же абсолютный рекорд! Мало того, по данным статистического ведомства, в 2009 году объем ввода в эксплуатацию частных домов даже вырос по сравнению с 2008−м, хотя в целом объемы строительства снизились на 6,7%.
Неужели в условиях кризиса россияне наконец−то оценили все прелести загородного жилья, решили отказаться от жизни в загазованных городах и переехать поближе к природе, а главное — получили такую возможность? Увы, эмпирические данные входят в разительное противоречие с волшебными выводами статистиков. Так же, как и «Нижегородский Бизнес-журнал», гендиректор Rodex Group Евгений Родионов совершенно не понимает, откуда берутся такие цифры. И кем они подтверждаются. «По нашим данным, объемы строительства загородного жилья как раз упали на 40–90% — в зависимости от региона», — свидетельствует Родионов.
Депутат ГД РФ и куратор программы «Свой дом» Александр Коган признает: пока цифры официальной статистики «не совсем соответствуют действительности». Однако уверяет, что процессы развиваются в правильном направлении. «Сейчас, — говорит Коган, — реальная доля нового малоэтажного жилья составляет 40%, но уже в ближайшие годы мы достигнем показателя в 50%».
Кому нужен этот цифровой самообман? И в чем его причина? Есть предположение, что при подсчетах статистику существенно «улучшили» постройки, легализованные в ходе «дачной амнистии». Иными словами, в итоговых данных, скорее всего, оказались учтенными дома, построенные 10–15 лет назад, а то и ранее. Доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода в эксплуатацию жилья начала стремительно расти как раз после 2006 года, когда и был принят закон о «дачной амнистии». В 2009 году доля ИЖС составила лишь 39,2%, в 2007 — уже 43%, а в 2008 и 2009 — 42,7 и 47,8% соответственно. «В статистике органов власти присутствуют постройки 60–70−х годов прошлого века, которые попадают в отчетность как новые объекты. Но какое же это, извините, новое строительство!» — возмущается Евгений Родионов.
«Малоэтажное жилье в России в принципе строится довольно активно, — призывает к объективности генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Инвестиции в малоэтажное строительство» Олег Ступеньков. — Хотя некоторые приписки к официальной статистике все же имеют место быть». Имеют и, видимо, будут иметь. Евгений Родионов настаивает, что искажение цифр носит намеренный характер: «На основании наших собственных аналитических данных, создание конечного продукта в виде малоэтажных домов сегодня снизилось по сравнению с 2007–2008 годами, а не выросло, как утверждает статистика. И в ближайшие годы ввод малоэтажных домов будет только снижаться».
 
Расти вширь
 
Между тем, с 2006 года строительство малоэтажного жилья официально признано оптимальным способом решения жилищного вопроса в стране!
— Малоэтажное строительство — действительно путь к обеспечению российского народа нормальными жилищными условиями. И ресурсов для такого строительства у нас хватает, — соглашается председатель совета директоров Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева.
В общем, никто не против. Все — за. Но до сих пор в России, по независимым данным, застроено чуть более 1% общей территории страны.
В большинстве своем российские просторы (даже если речь идет о территориях, расположенных неподалеку от крупных центров цивилизации) совершенно не пригодны для строительства хотя бы из-за отсутствия необходимых коммуникаций и подъездных путей. «Нельзя взять и построить поселок в чистом поле, — говорит Олег Ступеньков. — Для развития коттеджного домостроения на этих землях нужна соответствующая инфраструктура».
Откуда возьмется инфраструктура? Ее должно развивать государство, а не бизнес, отвечает Ступеньков. «Главное препятствие для освоения территорий в России — отсутствие понятных планов их развития», — добавляет Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development. Оба эксперта имеют в виду инфраструктуру в широком смысле — инженерную, транспортную и социальную (попробуйте-ка пожить за городом без детских садов, школ, поликлиник и магазинов). В таком случае это не дом, а — дача. То есть временное, а не постоянное обиталище.
— Планируя строительство частного дома или целого коттеджного поселка, следует заранее понимать, будет ли он обеспечен коммуникациями, появятся ли подъездные дороги, далеко ли до ближайшей школы, детского сада и больницы, — говорит Татьяна Капланова. — Девелоперу же, равно как и будущему собственнику жилья, помимо ответов на эти вопросы, необходимо также представлять, каким будет окружение этой территории в перспективе. Для полноценного развития «малоэтажки» нужно создавать предпосылки и подходить к решению вопроса комплексно.
Что в этом направлении происходит у нас? «В России о необходимости малоэтажного строительства говорят много, но практически ничего при этом не делают», — отвечает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ−Недвижимость» Дмитрий Таганов. Согласен с ним и Евгений Родионов: «Развитие малоэтажного строительства в нашей стране ведется на словах, а не на деле. На уровне федеральной власти решения принимаются, но как только дело доходит до воплощения конкретных программ на местах, выясняется: чиновники заинтересованы лишь в личном обогащении, а не в реализации задач федерального уровня».
Очевидно: до тех пор, пока политическое руководство страны не добьется от низовых исполнительных структур решения поставленных задач — внедрения комплексных инфраструктурных проектов по подготовке территорий и защиты инвесторов от поборов, ни о каких поселках эконом-класса можно даже не заикаться. В нынешних условиях вернуть вложения девелоперы способны, лишь реализуя дорогие проекты — если и не премиального, то уж точно бизнес-класса.
Олег Ступеньков подчеркивает: ждать чуда от бизнеса, лишенного поддержки властей, нет смысла. Прежде государство должно создать условия для развития частного домостроения — и лишь затем призывать на подмогу инвесторов.
 
Распыление миллиардов
 
Интерес к рынку малоэтажного домостроения российские власти начали проявлять еще в 2005 году, когда была принята программа «Жилище», призванная поддержать приоритетный нацпроект «Доступное жилье». Затем появилась программа «Свой дом», целью которой, по словам депутата Александра Когана, является «консолидация усилий всех органов и ветвей власти с целью увеличения объемов ввода малоэтажного жилья и разработки соответствующих законопроектов и распоряжений».
Одним из решений, принятых в рамках программы, стала идея изымать «лишнюю» землю у министерств и ведомств, а освободившиеся участки направлять в специальный фонд Развития жилищного строительства (РЖС) для последующей застройки малоэтажными домами. РЖС сконцентрировал в своих руках огромные земельные наделы. Однако торгов проводится пока немного.
В 2009 и 2010 годах власти приняли целый ряд норм, направленных на стимулирование развития малоэтажного домостроения. Одним из ключевых актов стал федеральный закон «О малоэтажном строительстве», согласно которому в малоэтажные дома отныне можно переселять жильцов аварийных домов, идущих под снос.
«Многие переселенцы хотели бы жить «на земле», — объясняет логику депутатов Александр Коган. — Но до недавних пор жильцов ветхих домов можно было расселять только в рамках одного населенного пункта или округа. Теперь же по желанию жильцов мы сможем переселять их в малоэтажные дома и стимулировать развитие этого рынка». Кроме того, как утверждает Коган, закон предусматривает упрощение процедуры получения земельных участков под строительство малоэтажного жилья и облегчение процедуры согласования проектов.
— Это очень большой шаг вперед, — уверена Елена Николаева из НАМИКС. — На расселение жителей аварийных домов при нынешних объемах финансирования этих программ потребуется не менее ста лет, если использовать для такой цели только многоквартирные дома. Строительство же малоэтажного жилья для нужд переселенцев позволит решить проблему быстрее.
Для девелоперов принятие закона — хорошая новость. Не секрет, что сегодня одним из основных покупателей недвижимости в целом по стране стало государство, готовое приобретать значительные массивы жилья для госнужд. Ранее деньги фонда ЖКХ и РЖС доставались только девелоперам многоквартирных домов, теперь же на часть этих средств смогут претендовать и строители коттеджных поселков.
Следующим шагом должно стать стимулирование спроса на малоэтажные дома. Сделать это можно в том числе и путем развития ипотеки загородной недвижимости. По данным Татьяны Каплановой, сегодня лишь 1% от всех выданных ипотечных кредитов приходится на покупку загородной недвижимости.
«Когда на рынке загородной недвижимости наблюдается спад, то и количество сделок по ипотеке невелико, - поясняет Олег Виндман, директор региональной дирекции по Приволжскому федеральному округу Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV). - Безусловно, банки могут наращивать долю сделок по покупке в кредит, меняя условия: снижая процентные ставки и минимальный размер первоначального взноса, смягчая требования к доходам заемщиков. Однако существенно повлиять на рынок и вывести его из состояния стагнации банки сегодня не в силах». Он объясняет это малым количеством банков, предоставляющих ипотеку на загородную недвижимость, и сохранением на нее высоких цен. 
«Сложность получения свидетельства на дом и земельный участок – один из факторов недостаточного развития кредитования малоэтажного строительства, - отмечает Михаил Лебедев, начальник отдела ипотечного кредитования НБД-Банка. - Если приобретаемый дом находится на территории организованной застройки, то, как правило, проблем со строительством и документами о собственности не возникает. Освоение территорий под строительство малоэтажных домов индивидуально несет за собой много проблем, решение которых занимает много времени и средств». В частности, у банка в этом случае нет четких сроков возведения дома и получения свидетельства о собственности, а также гарантии завершения строительства
«Отсутствие источников долгосрочного фондирования у коммерческих банков вынуждает их становиться партнерами ОАО «АИЖК», а соответственно, следовать утвержденным государством стандартам, - добавляет Сергей Маков, директор Филиала №6 АКБ МОСОБЛБАНК ОАО. – Программа ипотечного кредитования малоэтажного строительства, разработанная и утвержденная со стороны АИЖК, появилась в начале июня, однако широкой реализации на практике пока не получила. Во многом это объясняется ограничениями, предъявляемыми самой программой: постройка должна располагаться в пределах застройки комплексного освоения территории, что подразумевает под собой не только строительство малоэтажного жилья эконом-класса, но и создание социально значимых объектов и подъездных путей, и должна являться единственным местом, постоянного проживания заемщиков».
Впрочем, сегодня АИЖК готово выкупать у банков закладные по кредитам, выданным на покупку загородных домов эконом-класса. По мнению депутата Когана, эта мера приведет к «взрывному росту спроса» на загородную недвижимость и позволит стимулировать развитие нового строительства: «Ведь закладные будут выкупать только в случае кредитования именно нового жилья, а не домов на вторичном рынке». Коган утверждает, что уже скоро на покупку малоэтажного жилья будет выдаваться до 40% всех ипотечных кредитов. Кроме того, отмечает Михаил Лебедев, одна из недавних инициатив АИЖК позволила снизить размер первоначального взноса по ипотечному кредиту с 30% до 10%.
Однако Олегу Виндману прогноз в 40% ипотечных сделок от всего рынка кажется пока слишком оптимистичным. «Эта цифра, - считает он, - может быть достигнута не раньше, чем через 1-2 года, когда рынок загородной недвижимости наберет обороты, а предложение ипотеки загородных домов станет достаточно широким».
«Достичь этой цифры возможно при условии, что спрос на такое жилье возрастет в разы, – соглашается Сергей Маков. – При этом малоэтажное жилье должно будет строиться по определенным стандартам и иметь объективную рыночную стоимость».
 
Ранее, в 2008 году, было принято еще одно стратегическое решение — поставить строительство малоэтажного жилья на индустриальные рельсы. Идея на первый взгляд выглядит здравой. Прежде внедрение технологий панельного домостроения позволило быстро застроить крупные города многоквартирными домами. Теперь тот же опыт пытаются применить и для «малоэтажки». В России уже построено более 50 заводов, обеспечивающих выпуск быстровозводимых загородных домов по аналогии с технологиями, которые использовались в США и Канаде.
— Строительство загородных домов по таким технологиям позволяет снизить себестоимость квадратного метра до 12 тысяч рублей, а в перспективе мы рассчитываем добиться еще более низких цен, — уверяет Александр Коган. — Развитие таких технологий — основная задача, которую предстоит решить, если мы хотим массово обеспечить население доступным загородным жильем. При этом необходимо развивать отечественные технологии, а не покупать западные, которые, естественно, обходятся нам дороже. И государство пытается стимулировать предпринимателей вкладываться в новые разработки.
Но опрошенные участники рынка к такой инициативе относятся с изрядной долей скепсиса. Так, Олег Ступеньков («МИЭЛЬ — Инвестиции в малоэтажное строительство») говорит, что многие заводы уже сталкиваются с отсутствием спроса на свою продукцию. Связано это с тем, что покупатели воспринимают такие дома как некомфортные и некачественные и предпочитают им покупку индивидуальных коттеджей. «Индустриальный тип загородных домов может быть использован только для социальных проектов, связанных с расселением жильцов из льготных категорий граждан, — убежден Евгений Родионов. — Покупатели же, которые платят свои деньги, в таких домах вряд ли поселятся, поскольку их стоимость не намного ниже обычного загородного жилья, зато уровень комфорта существенно уступает».
Здесь следует сделать небольшую ремарку. Вполне вероятно, что столь резкая критика девелоперами планов чиновников связана с конфликтом интересов. Да, «индустриальные» коттеджи будут уступать домам более высокого класса. Но и цена на них может оказаться существенно ниже, что в перспективе грозит подорвать бизнес застройщиков, привыкших поднимать цены на свои проекты до небес.
Правда, главная причина высокой стоимости загородной недвижимости лежит все-таки совсем в иной плоскости.
 
Лишние ценности
 
Эксперты единодушны: стимулировать спрос и добиться взрывного роста на рынке малоэтажного строительства можно только путем снижения их стоимости. А произойдет это лишь при условии, что власть сумеет обуздать чиновничью коррупцию и начнет финансировать подготовку участков за свой счет, как это делается во всех развитых странах.
Стоимость загородного жилья сегодня в значительной степени складывается вовсе не из цены на стройматериалы, а из стоимости самой земли, подключения участка ко всем сетям и прочих «административных» затрат. По оценкам Олега Ступенькова, непосредственно на строительно−монтажные работы приходится лишь 40% от стоимости дома. Так что сам по себе дом площадью 120 метров в Подмосковье может стоить не более 1,9 млн рублей. Аппетитно? Не то слово! Откуда же берутся нынешние безумные цены, напрочь отсекающие даже столичный средний класс от надежд переехать за город? «Дельту» между мечтой и реальностью образуют «прочие» затраты и прибыль самого девелопера, которая составляет от 10 до 30% на вложенный капитал.
В итоге, если строительство коттеджа в поселке экономкласса обходится в 1,9 млн рублей, то на продажу, с учетом стоимости земли (25%), подведения к участку всех коммуникаций (20%) и административных издержек (около 15%), объект выставляется уже не дешевле 4,75 млн. Добавив «интерес» застройщика в размере 30%, получаем конечную стоимость дома на уровне 6,175 млн рублей.
В Москве и Санкт-Петербурге эти самые «прочие» затраты (особенно административные), да и стоимость земли — выше, чем в регионах. Но стоимость строительно-монтажных работ примерно одинакова по всей стране.
Девелоперы уверяют: если бы власти выделяли землю хотя бы за полцены, обеспечивали проект всеми необходимыми коммуникациями и победили коррупцию, стоимость «идеального» дома была бы на 45% ниже нынешней. Очевидно, что желающих приобрести дом для постоянного проживания за 3–3,5 млн рублей нашлось бы предостаточно. «Массовый платежеспособный спрос, — указывает управляющий директор ИДК «АЛУР» Михаил Уринсон, — сконцентрирован в сегменте от 1 до 3 млн рублей за единицу жилья. Достичь таких цен, безусловно, можно при условии активного участия государства в обеспечении территорий различными видами инфраструктуры». Тем временем реальные цены на качественные загородные дома начинаются от 3 млн рублей в регионах и от 5–10 млн неподалеку от столиц.
По словам депутата Александра Когана, первые аукционы по предоставлению застройщикам полностью готовых участков уже были проведены. Первые проекты на новых принципах реализуются в Татарстане, Оренбургской области, Башкортостане и ряде других регионов. Всего же фонд РЖС должен выделить под малоэтажное строительство 40% всех собранных участков.
Выделяемые земли планируется полностью оснастить всеми необходимыми коммуникациями на средства бюджета, чтобы девелоперы могли быстро начать строительство. Но в целом застройщики отмечают, что массового выброса действительно привлекательных участков пока не происходит.
Всего из госбюджета на эти цели планируется выделить около 10 млрд рублей. Много ли это? По расчетам Олега Ступенькова, субсидированных денег хватит на обеспечение инфраструктурой лишь десятка коттеджных проектов по 150 га земли каждый.
По-прежнему нерешенной остается и проблема взаимоотношений застройщика с местными администрациями. Евгений Родионов открыто говорит, что его компании часто приходится сталкиваться с вымогательством взяток, поборами и нежеланием чиновников что−либо делать при реализации проектов в сфере малоэтажного домостроения: «Как я в таких условиях могу снижать цену? Разве что отказаться от прибыли. Но почему я должен работать бесплатно, а различные чиновники, не производящие никакого продукта, будут кормиться от моей деятельности и покупать на мои деньги дорогие машины и виллы? Нет уж, увольте. Вот и приходится крутиться, как можем».
Александр Коган заверил «Бизнес-журнал», что депутаты «о проблеме коррумпированности чиновников знают» и пытаются всеми силами с ней бороться. «Но мы же не можем приставить к каждому чиновнику контролера, — говорит депутат. — Для решения проблемы мы пытаемся добиться максимального упрощения всех согласовательных процедур и снятия большинства административных барьеров на законодательном уровне».
— Пока голова делает одно, остальные конечности занимаются набиванием собственных карманов, — говорит Евгений Родионов. — Когда я прихожу к местному чиновнику и говорю, что строю доступное жилье в рамках приоритетного национального проекта, мне отвечают, что это ерунда и демагогия, а платить за их «услуги» все равно придется — дескать, им тоже кушать хочется.
Проблемы «малоэтажной России» кроются не в технологической, не в архитектурной и даже не в инвестиционной плоскости. И решать их придется не девелоперам, а прокурорам и судьям, призванным бороться с коррупцией. Именно от этих сил сегодня зависят шансы миллионов граждан на обретение собственного загородного дома.
 
 

Смотри также:
© Нижегородский Бизнес Журнал
Тел.: (831) 296-09-70, 296-09-71, 296-09-72, 411-52-98
ул. Горького, 117, оф. 510 (БЦ «Столица Нижний»)