№9, сентябрь 2010, Механика бизнеса/Лица - "ИНВЕСТИЦИОННАЯ "ПЕРЕЗАГРУЗКА"
ГК «Электроника» возобновит строительство торгово-развлекательного центра «Небо», «замороженного» на полтора года из-за кризиса, и заново отстроит свои кинотеатры.

 

Об этих и других проектах «Нижегородский Бизнес-журнал» поговорил с Александром Кузнецовым, генеральным директором ГК «Электроника».
- Александр Юрьевич, на какой стадии находится проект по строительству ТРЦ «Небо» на пл. Лядова?
- Он был «заморожен» на 1,5 года. Но сейчас мы провели реконцепцию проекта, чтобы повысить его экономику. В частности, отказались от части развлечений для взрослых и решили сделать упор на семейный отдых – детский центр, спортивный комплекс и т.д. Вместе с этим увеличились торговые площади, расширены атриумные зоны, а общая площадь ТРЦ выросла еще на 6 тыс. кв. метров. В ходе реконцепции изменился и дизайн-проект центра. На данный момент идет пересчет всех параметров.
- Каково по плану реконцепции соотношение торговых и развлекательных площадей?
- После внесенных нами изменений 60% площадей будут заняты торговыми помещениями и 40% - развлекательными зонами. В целом из 140 тыс. кв. метров под сдачу в аренду отведены 69 тыс. «квадратов».
- Какова стоимость проекта?  
- Около 6 млрд рублей.
- Где удалось найти инвестиции под этот проект?
- Сейчас мы рассматриваем два возможных варианта привлечения заемных средств: единый кредит одного из госбанков или кредит синдиката из трех коммерческих банков в размере 70% от стоимости проекта. Свои средства мы уже внесли.
- В прессе проходила информация о том, что вы уже оформили ранее кредит в Сбербанке на строительство ТРЦ… 
- Незадолго до того, как грянул кризис, мы действительно получили «добро» на получение кредита в размере 3,5 млрд рублей в Сбербанке, который планировали направить на постройку каркаса здания. Однако этот кредит был «заморожен». Ставки кредитования в период кризиса повысились, и, честно признаться, сейчас я жду их снижения. Впрочем, банки уже снижают ставки. И это понятно: реально был выкошен весь рынок «работяг», тех, кто может обслуживать кредиты, все работают «на своих деньгах», стараются ударными темпами гасить долги, и залезать опять в ярмо никто не хочет. Ведь очень многие банки во время кризиса повели себя непорядочно: вместо того, чтобы помочь, начали топить своих клиентов. Конечно, каждый решал свои проблемы, но все же. Мы выжили и постепенно возвращаемся к запланированным проектам. Строительство двух «замороженных» объектов мы, я думаю, скоро уже начнем. Еще три направления, которые планировали запускать, но «заморозили» в связи с кризисом, возобновим, скорее всего, через год. ТРЦ на Лядова – знаковый объект не только для нас, но и для рынка в целом. Все ждут возобновления строительства: если мы начнем строить – значит, кризис кончился.      
- Какой политики в отношении арендаторов вы планируете придерживаться? Будут ли на площадях вашего центра представлены новые бренды или те же, что и в других торговых центрах?
- К сожалению, кризис многих «выкосил» с рынка. Осталось около 200 международных и федеральных брендов. Поэтому, быть может, выбор и не так велик. Хотя уже сейчас, по данным наших брокеров, на одно торговое место в будущем центре претендует по две компании. Среди них есть и имена местного значения. С одной стороны, это позволяет нам устанавливать более высокие ставки. С другой – на мой взгляд, неправильно было бы «убивать» арендаторов этими ставками, поэтому подход к оплате аренды будет гибким. Арендная плата будет состоять из двух частей: фиксированной ставки и процента от оборота.  
- Каким образом вы собираетесь контролировать оборот своих арендаторов?
- Через онлайновые кассовые терминалы. Разумеется, при этом мы заключаем с арендаторами договоры о конфиденциальности этих данных. Можно сказать, что таким образом мы еще попутно помогаем собственникам торговых точек контролировать персонал. Мы уже успешно обкатали эту схему на «Золотой миле».                
- Когда вы планируете закончить строительство ТРЦ?
- Думаю, возобновить стройку мы сможем где-то в декабре. На строительство уйдет 16 месяцев. Здание монолитное, поэтому вводиться в эксплуатацию будет целиком. Возможно, только чуть позже откроется фитнес-комплекс. На данный момент никто из потенциальных арендаторов не отказался от намерения разместиться в ТРЦ. О заключенных договорах говорить пока рано – арендаторам нужно знать сроки открытия, чтобы спланировать закупки. Когда мы задержали открытие «Золотой мили» на 2 недели, мне кто только в спину не плюнул… Поэтому теперь я хочу быть уверен, что все идет по плану. И для начала мы должны возобновить строительство.         
- Как в целом ГК «Электроника» перенесла кризис? Для вас он уже закончился?
- Сложности, естественно, есть. У нас девять направлений бизнеса, и они восстанавливаются разными темпами. Кинотеатры не пострадали, создавалось ощущение, что люди наоборот ринулись в кино, чтобы забыть о проблемах. Боулинг и бильярдные как были битком, так и остались. Трудно в кризис пришлось «Электронике»: продажи упали на 35%. Восстанавливались они, правда, быстро – по 5-7% в месяц, а в прошлом месяце прибавили 12%. То есть полностью продажи восстановились в июле. Что касается нашего центра домашнего кино Lumier – это направление пока стоит, люди ждут нового поколения телевизоров, в первую очередь 3D. Продажи продуктами питания практически не падали, снижение объема продаж мы наблюдали этим летом из-за жары, но к концу августа они выровнялись.         
- Удалось ли вам сделать какие-либо бизнес-приобретения во время кризиса?
- Нет, мы отдавали долги. Хотя предложения о покупке различных объектов мне поступали в большом количестве. Однако цены на них были слишком завышены, как будто и не кризис вовсе. Кстати, сейчас мы ищем помещения площадью от 1 000 кв. метров под «Электронику» на трассах или на пересечении центральных улиц, но, как ни странно, не можем найти подходящих. Предложения сводятся к сараям в чистом поле.
- Как вы оцениваете долю «Электроники» на рынке продаж бытовой техники?
- Нам принадлежат 16 магазинов, с которыми мы занимаем около 25% рынка. Федералы работают на арендованных площадях, да, у них высокие обороты, но их «задушили» арендными ставками, они едва ли не доплачивают за то, чтобы работать. Нам проще: помещения, в которых расположены магазины, находятся в собственности компании, и вложения, сделанные в их приобретение, уже давно окупились. А это другая рентабельность.  
- Сколько, по вашим оценкам, стоит ГК «Электроника»?
- Мне трудно ее оценить. Это мое дитя, и для меня оно – бесценно.
- То есть вы ни разу не проводили оценку стоимости бизнеса?
- У нас есть оборот, мы оцениваем, какой долг можем обслужить и что можем себе позволить. Да и опять-таки – как считать? От чего отталкиваться – от оборота, от рентабельности? И будут ли эти данные объективны? Так, уровень рентабельности наших направлений различен: рентабельность развлекательного бизнеса составляет около 30-40%, продовольственных магазинов – 7-8%, «Электроники» - 5%. Оборот? Общий оборот этот одно, EBITDA – другое. Если я сейчас открою еще три продовольственных магазина, общий оборот вырастет на 40%, но при этом рентабельность там копеечная. Даже стоимость принадлежащей нам недвижимости банки оценивают по-разному, причем разница в оценках ощутимая.    
- Не так давно вы рассматривали возможность выхода на IPO. Эта идея еще в силе?
- Действительно, в 2007 году мы задумывались о выходе на IPO (подготовка к нему занимает три года), собирали необходимую информацию и решали, какое из направлений выбрать для этой цели. Однако делать это тогда не имело смысла из-за дешевизны денег, а потом грянул кризис. Многие ритейлеры, с кем я общался на эту тему, отказались пока от IPO, ведь никто не желает передавать активы по заниженной цене. Возможно, мы вернемся к этой идее в перспективе, но не раньше, чем через 3-5 лет.
- Планируете ли вы выходить на  рынки других регионов? Или, быть может, даже есть планы на Москву?
- Лет восемь назад мы хотели осваивать московский рынок с кинотеатрами. Да и сейчас там можно, например, выкупить загнувшуюся сеть «Мир» и работать. С одной стороны, Москва переполнена, с другой – она продолжает расширяться за счет мигрантов, места там должно хватить всем. Однако мне туда что-то не хочется. Проще в Грецию войти. В Европе, в Америке власти очень лояльны по отношению к инвесторам. Там инвестору выделяют участок со всеми коммуникациями и бегают за ним, чтобы не передумал. У нас ты сам бегаешь, чтобы получить какие-либо разрешения, провести трубу и т.д.
Думаю, мы начнем с проектов в соседних регионах, а потом, возможно, вернемся к планам на Москву. Нашими проектами интересуются в других регионах. У нас был запланирован один проект в Ульяновске, однако пока он «заморожен». Местные власти уже выделили нам площадку под строительство. Однако часть этого земельного участка находится в федеральной собственности, за разрешение на строительство в этой части с меня требуют взятку. А я давать ее не собираюсь. Недавно губернатор региона звонил мне, мол, в область Путин приезжает, надо продемонстрировать ему план инвестиций. Я ему ответил на это: как только решите проблему с площадкой – будут инвестиции. Там у нас запланирован достаточно большой спортивный комплекс – на 6,5 тыс. кв. метров, а во второй очереди строительства – торговые площади.
- В Нижнем Новгороде, по данным Neva Film Research, на 100 тыс. жителей приходится по два экрана. Планируете ли вы открывать в городе новые кинотеатры, и хватит ли на них зрителей?
- Новые кинотеатры появятся на месте старых. «Мир», например, станет 4-зальником, «Сормовский» - 6-зальником. Также мы откроем 8-зальный кинотеатр в будущем ТРЦ. Единственный кинотеатр, который мы, видимо, не сможем перестроить, – «Октябрь». Это связано с его местоположением – в соседнем здании располагается управление ФСБ, вряд ли нам позволят вести здесь строительные работы.
- Каково оптимальное количество экранов на кинотеатр?
- За рубежом функционируют кинотеатры на 15 и даже на 28 залов. Но там фильмы могут «гонять» по одному, и даже по два месяца. Нашим зрителям каждую неделю требуется новый фильм – в кино ходят часто, но такого количества фильмов никогда не будет. Поэтому в Нижнем Новгороде никогда не поставят два кассовых фильма одновременно – слишком велик риск недособрать кассу. У нас уже был такой прецедент пару лет назад: одновременно вышли в прокат «Гарри Потер» и «Ирония судьбы-2». Несмотря на то, что были новогодние каникулы, сборы не принесли ожидаемых результатов – они «размылись» между двумя картинами. Во-вторых, обслуживание кинотеатра там обходится владельцам дешевле. В Испании, например, 6-зальник совершенно спокойно обслуживают 2 человека. В наших реалиях на такое количество залов требуется куча охраны, билетеров и т.д. Оптимально для современного кинотеатра в Нижнем Новгороде иметь 6 экранов, не больше. В «Небе», правда, мы планируем 8 залов, два из которых будем использовать на «докатку» фильмов – для тех, кто пропустил премьеру.         
- Вот уже несколько лет вы мечтаете об открытии в Нижнем Новгороде аквапарка, но сами на его строительство так и не решились. Что мешает осуществлению мечты?
- Я готов консультировать предпринимателей, которые решатся запустить такой проект. Строить? Только не я! Как отдельный бизнес аквапарк не сможет выжить. Он должен быть частью некоего большого комплекса. Владельцы аквапарка в Санкт-Петербурге, например, показывали мне суммы вложений и предлагали скидку в 30% - лишь бы купил. При этом там аквапарк функционирует при гостинице. Это, правда, слишком тяжелый бизнес: постоянные проверки со стороны множества надзорных органов, практически ежедневные иски-суды-компенсации – кто-то ушибся, кто-то поранился и т.д. и т.п.
- По нашей информации, в Нижнем Новгороде сейчас на уровне идеи существуют сразу четыре проекта аквапарка…      
- Привлечь инвестиции под идею будет крайне тяжело. Без собственных средств, только под одну идею у нас в России денег никто не дает.
- В Нижнем Новгороде у вас пока только один фитнес-клуб?
- Нами было запланировано строительство трех клубов Gold’s Fitness, удалось открыть пока только один. Кризис сильно сказался на наших планах. Второй клуб появится через 1,5 года, третий – примерно через 2 года. Причем, под фитнес-центр в ТРЦ «Небо» мы отводим 16 тыс. кв. метров, только бассейнов разного уровня здесь планируется семь штук. Он будет идеальным с точки зрения комфортабельности: предусмотрено большое количество душевых, а еще я не пожалел места под раздевалки – у каждого посетителя будет не только свой шкаф, но и своя скамья. Попасть в клуб просто, что называется, «с улицы» не получится. Первую тысячу клиентов я «приму» сам – своих друзей, знакомых и тех людей, которых они порекомендуют. Дальше будет действовать следующая схема: если тебя рекомендуют три человека, являющиеся членами клуба, ты принят, если рекомендаций у тебя нет – увы.  
  

Смотри также:
© Нижегородский Бизнес Журнал
Тел.: (831) 296-09-70, 296-09-71, 296-09-72, 411-52-98
ул. Горького, 117, оф. 510 (БЦ «Столица Нижний»)