№5, май 2010, Среда обитания/Недвижимость - "МОЯ КРЕПОСТЬ"
КАМПАНИЯ ПО БОРЬБЕ С НЕЗАКОННЫМИ ПОСТРОЙКАМИ У ВОДЫ И В ПРИРОДООХРАННЫХ ЗОНАХ НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ НЕ ТОЛЬКО В МОСКВЕ, НО И В ДРУГИХ ГОРОДАХ. КАК ПОКУПАТЕЛЯМ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ПОПАСТЬ ПОД БУЛЬДОЗЕР?

 

В ночь с 21 на 22 января жители поселка «Речник» мирно спали в своих домах, однако дождаться в постели наступления нового дня им не удалось. Около четырех утра с грохотом прибыла тяжелая техника, сопровождаемая пехотой в лице сотрудников милиции и судебных приставов, предъявивших опешившим владельцам домов постановление на снос «незаконных построек». Как рассказывают сами жители поселка, их в прямом смысле слова выставили из коттеджей на улицу. Итог: несколько домов снесено (цена самого дорогого из них составляет, по оценкам, около 11 млн долларов),  хотя до полной ликвидации поселка дело не дошло.
Эта акция вызвала в стране широчайший общественный резонанс. Владельцам недвижимости на территории «Речника» удалось временно добиться приостановки сноса своих домов, однако в московском правительстве планируют довести дело до конца, сровняв с землей не только «Речник», но и расположенный по соседству поселок «Остров фантазий». Если столичным властям удастся довершить начатое, возникнет весьма опасный прецедент, который вполне может спровоцировать массовые репрессии против владельцев коттеджей, построенных с нарушением законодательства. А может и не спровоцировать.
 
«Речниковый» период
Несколько лет назад «Бизнес−журнал» беседовал с главным в туками, заместителем главы Росприроднадзора (ныне — префектом Северного административного округа столицы) Олегом Митволем. В интервью чиновник сетовал, что решения о сносе поселков, возведенных в природо— и водоохранных зонах, принимаются постоянно, однако до исполнения дело доходит лишь в единичных случаях. Что же, сегодня Митволь может торжествовать. Его дело живет и побеждает. Ведь к тому же «Речнику» он проявлял интерес уже много лет назад, однако решения о сносе добиться тогда не удалось. Зато теперь Митволь считает победу над этим поселком частично своей и уверен: московские власти не пойдут на поводу у общественности и доведут исполнение законного решения до конца. Юрист адвокатского бюро «Князев и партнеры» Игорь Симонов также надеется, что в перспективе исполнение закона в сфере природоохранного законодательства станет тенденцией. Да и другие эксперты считают, что в этой отрасли «пора бы уже навести порядок», а не устраивать истерик по поводу абсолютно законных и легальных действий судебных приставов, исполняющих решения суда. «Приставы делают только то, что им положено по закону», — отмечает юрист департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Les Алексей Гаськов.
Вот только у жителей того же «Речника» и прочих поселков, попавших под горячую руку, своя правда. Если разобраться в аргументации «речниковцев» и их юристов, выясняется: законность решения о сносе они практически не подвергают сомнению. Претензии связаны скорее с выбранным способом исполнения. Именно в этом они и пытаются до−
биться справедливости в судах.
 
Снести нельзя помиловать
Тем не менее после сноса домов в «Речнике» напрашивается вывод: покупка или строительство загородного коттеджа становится делом все более опасным. Девелоперы загородной недвижимости очень любят строить свои поселки возле леса, парка или «большой воды». Их можно понять: стоимость домов в проектах с хорошими видовыми характеристиками в экологически чистых районах на 20–30% выше, чем в «рядовых» поселках. Между тем строить коттеджи в России можно не у любого леса. И не у любой воды.
— Владельцы домов у воды, в лесу или у границ природоохранных зон наиболее уязвимы перед законодательством, — подтверждает юрист департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Les Игорь Чумаченко.
В действительности все эти риски не столь велики, как может показаться. В большинстве случаев до сноса построек дело не доходит. По мнению генерального директора «Земельных дел конторы» Ильи Свиридова, чаще всего даже в случае самовольного строительства власти понимают: сносить дорогие здания, а тем более поселки — целая история. А потому дело обычно ограничивается штрафами, накладываемыми на владельцев построек. Снос построенного поселка — крайняя мера, реализация которой требует от местной власти политической воли, а также готовности преодолевать мощное сопротивление собственников. По данным Министерства регионального развития, только в Москве за последние пять лет было выявлено 539 самовольных построек, из которых 199 подлежат сносу по решению суда. Однако исполнительные листы по таким объектам до сих пор лежат в сейфах приставов.
И все−таки директор юридической компании «Меридиан−Недвижимость» Сергей Левшин предостерегает: не во всех случаях можно «замять» снос. «Если решение суда вступило в законную силу и судебным приставам передан исполнительный лист о сносе дома, то избежать сноса поможет только чудо, — считает он. — Именно такое, какое все мы могли наблюдать в ситуации с «Речником», когда громкий общественный резонанс и участие представителей Общественной Палаты сделали возможным приостановку исполнения решения о сносе до выяснения обстоятельств. Но как у юриста у меня в связи с этим
возникает пара вопросов: первый — что такое «выяснение обстоятельств» внесудебными методами и второй — хватит ли адвоката Кучерену на все спорные случаи в РФ?»
Он рекомендует нижегородцам твердо усвоить, что все возражения и выяснение обстоятельств производятся только в рамках судебного процесса, и не надеяться на помощь телевизионного агитпрома.
Директор юридической компании «ТМ−Сервис» Юлия Крузе обращает внимание еще на один важный аспект: вернуть деньги, потраченные на покупку «проблемного» дома, весьма сложно. Не только в случае сноса жилья, но и даже в связи с его недостроем. «Дела о банкротстве застройщиков, которые получили деньги нескольких десятков клиентов на строительство квартиры или загородного дома в Нижегородской области идут в арбитражном суде области с прошлого года, — приводит пример она. — Они чаще всего осознанно инициированы самими девелоперами для того, чтобы управлять этим процессом».
— Возможность компенсировать убытки существует на объекты с полностью оформленным правом собственности на постройки и земельный участок, — констатирует Сергей Левшин. — По большинству же спорных участков, где земля находится в аренде с ограничением способа его использования (например, для садово−огородной деятельности, без разрешения возведения капитальных построек), компенсация не только невозможна, но и затраты по сносу незаконных построек возлагаются на хозяина участка.
Юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Степан Гусак говорит, что владельцам недвижимости, возведенной с нарушением законодательства, следует учитывать: вероятность того, что здания будут у них отобраны в судебном порядке, имеется. «В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса, — поясняет Игорь Чумаченко из Vegas Lex, — лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Помимо однозначной угрозы сноса, такие объекты могут быть оформлены по решению суда в собственность лицу, которое является собственником земельного участка. А в случае природоохранных зон таким собственником является государство».
Владельцам таких построек не поможет даже «дачная амнистия», которая, по оценке Алексея Гаськова, распространяется лишь на строения, возведенные в законном порядке на специально выделенных землях. Единственный шанс воспользоваться этим законом — попытаться зарегистрировать право собственности на объект до принятия судебного решения о признании постройки самовольной и вынесения решения о ее сносе. Однако если речь идет о природоохранной зоне, воспользоваться законом «О дачной амнистии» будет проблематично.
Впрочем, сносы незаконных или полузаконных поселков пока характерны в большей степени для Москвы, в регионах это явление редкое, однако это не значит, что жители загородных домов у воды могут спать спокойно.
 
Сфера особого внимания
Юристы и эксперты, с которыми «Бизнес−журнал» обсуждал эту тему, единодушны: приобретая любую загородную недвижимость или землю под строительство, следует действовать предельно осторожно, не жалея времени и сил на консультации с независимыми специалистами. Частый случай: застройщики или риелторы, на самом деле не обладающие необходимыми документами, пытаются убедить потенциального покупателя, что «дело на мази», а запрошенные бумаги «вот−вот будут получены» — или же что «они и не нужны: мы тут уже десять лет живем». «Верить таким убеждениям ни в коем случае не стоит. Нет документов — нет и сделки», — говорит Игорь Чумаченко.
— У покупателей загородной недвижимости есть классический способ минимизировать риски: внимательно читать договор и не очень доверять продавцам, которые говорят иногда совсем не то, что есть на самом деле, — соглашается Юлия Крузе, директор юридической компании «ТМ−Сервис».
Однако, как отмечает Алексей Аверьянов, генеральный директор компании «Атриум−Н» (управляет поселком «Лесной ключ» в Павловском районе), покупатели недвижимости сами зачастую становятся виновниками проблемы: стараются побыстрее отдать деньги, а в документы даже не смотрят, и в итоге попадают в руки мошенников. Он также советует при покупке дома консультироваться с юристами.
Куда сложнее, если документы имеются, однако их качество и надежность вызывают сомнения. В таком случае без услуг квалифицированного юриста, скорее всего, не обойтись.
— Однако надо понимать, что юридическое заключение может лишь значительно минимизировать риски, но полностью исключить их не может, — отмечает Сергей Левшин. — В ситуации, когда нормативная база противоречива, федеральные законы могут трактоваться местными чиновниками по своему усмотрению. Выходом здесь может быть страхование титула покупаемой недвижимости.
Если юридическая чистота сделки вызывает у покупателя сомнения, но он осознанно закрывает глаза на возможные риски, то, как считает Юлия Крузе, получает «ожидаемый результат». «На стадии заключения договоров можно и нужно использовать такие правовые инструменты, как способы обеспечения обязательств −поручительство, залог», — добавляет она.
Что и как проверять? Прежде всего землю и собственно недвижимость, предлагаемую к продаже. «Необходимо учитывать наличие двух основных рисков, — поясняет юрист судебной практики международной юридической фирмы Magisters Елена
Макарова. — Первый связан с оборотом земель, на которых имеется (или планируется построить) объект недвижимости, второй — с законностью самой постройки».
Не секрет, что многие участки под загородное строительство были получены девелоперами в России не на самых законных основаниях. Вот этот−то вопрос и следует прояснить раньше других. Иначе покупатель коттеджа рискует со временем оказаться жертвой судебных приставов.
Проверяя чистоту участка, нужно изучить условия, на которых земля была получена продавцом, статус участка и формат разрешенного использования. «В идеальном случае — это земли населенных пунктов для жилищного строительства», — отмечает Валерий Боков−Шароградский, исполнительный директор ЗАО «Инвестконсалтинг», которое управляет коттеджным поселком «Берендеева деревня» (район Горьковского моря).
В ходе переговоров с потенциальным покупателем продавцы, естественно, будут выкладывать на стол множество бумаг. Однако лучше всего запросить оригиналы документов в местных органах власти, чтобы убедиться в полном соответствии документации реальному положению вещей. Директор юридической компании «Защита» Эльвир Кяримов подтверждает, что нужно не только запросить документы у продавца, но и по возможности проверить их.
— Если по результатам такой экспертизы пакет продавца хорош, или даже очень хорош, мы все−таки рекомендуем взять небольшой тайм−аут и проверить возможные обременения земельного участка, а именно: сервитуты, нахождение в природо− или водоохраной зоне, отсутствие ареста или залога, — говорит он. — Для этого как минимум необходимо заказать кадастровые паспорта объектов недвижимости и выписки из ЕГРП, а также проверить «перспективы» объектов недвижимости в районном отделе архитектуры на предмет развития данной территории (не планируется ли по генплану на данной территории перспективного строительства каких−либо объектов, либо наоборот наличия ограничений, либо запретов на строительство).
Не секрет, что в некоторых регионах поселки или загородные дома строятся сегодня на месте старых деревень, выгодно расположенных у воды или леса. По документам все вроде бы чисто: участок пригоден для жилищного строительства, земля находится в «правильной» категории и т. д. Однако покупка дома в такой «деревне» — предприятие, безопасное до тех пор, пока застройщик не превратит прежнее поселение в закрытый коттеджный поселок, не согласовав при этом реконструкцию домов. Связываться с такими проектами рискованно. Пока на этом месте числятся деревня или садово−огородное товарищество, интереса со стороны проверяющих можно не опасаться. Но как только начнется масштабное строительство, а брошенные избы начнут превращаться в элитное жилье, такой объект немедленно привлечет к себе внимание чиновников. Особенно если некоторые дома оказались построены слишком близко к реке или природоохранной зоне.
Чем же именно интересоваться потенциальным покупателям? Для начала полезно убедиться, что участок не находится в природоохранной или водоохранной зоне и оформлен на законных основаниях. Документы на право собственности, предъявляемые продавцами, часто оказываются «липовыми». Нередки случаи, когда такие бумаги подтверждают будто бы полученное право собственности на участок, однако противоречат федеральному законодательству. Виноват будет девелопер поселка? Формально да. Однако в таком случае возникает риск «каскадного» признания ничтожными всех последующих сделок, предупреждает Елена Макарова (Magisters).
Если документы в порядке, что подтвердили запросы в местные органы власти и независимые юристы, а прекрасное озеро, на берегу которого планируется возвести (или уже красуется) коттедж, не является экологическим объектом, покупать такие объекты можно. Кроме того, ограничения не действуют на частные искусственные водные объекты. Если владелец дома выкопает на своем участке пруд, территория вокруг искусственного водоема не будет считаться водоохранной зоной.
Куда сложнее обстоят дела, если участок все−таки находится на территории, подпадающей под действие природоохранного законодательства. Сразу заметим: само по себе строительство разрешено как в водоохранных, так и в природоохранных зонах.
Но законным оно будет считаться лишь при соблюдении ряда условий.
Прежде всего следует отличать природоохранную зону от «особо охраняемой природной территории», где никакие строения (кроме разве что избушки лесника) размещаться не могут. «Всякого рода заказники, заповедники — не то место, где следует покупать дачу, что бы вам ни обещала реклама», — указывает Илья Свиридов. Если же речь идет о «простой» природоохранной или водоохраной зоне, все зависит от степени защиты водного объекта или парка, а также типа недвижимости, которую планируется построить (здесь без юристов покупателю уж точно не обойтись).
Обязательно стоит заглянуть в Водный кодекс, принятый в 2007 году, и в Гражданский кодекс, прежде чем покупать тот или иной дом у воды. Законодательство устанавливает ряд требований к размещению объектов недвижимости в водоохранных зонах, которые едины для всей страны. «В соответствии с Водным Кодексом РФ «в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды», — приводит закон Валерий Боков−Шароградский.
Кроме того, необходимо санитарно−эпидемиологическое заключение, а также соблюдение положений закона о ширине прибрежной защитной полосы. Если все эти условия соблюдены — строительство поселка будет вполне законным, а риск сноса устремится к нулю.
Впрочем, даже если все «земельные» бумаги в порядке, полезно проверить на соответствие закону собственно возводимые объекты. В некоторых случаях разрешается строительство лишь рекреационных объектов или дачных домиков. В таком случае капитальный коттедж может оказаться «нарушителем». Простой пример. Если в документах на приобретаемый объект указано, что это база отдыха, а на самом деле покупателю предлагается многоэтажный коттедж для личного проживания, участвовать в такой сделке не следует.
— При строительстве в природоохранной зоне все зависит от режима, установленного для нее, — подводит итог Алексей Гаськов. — Где−то можно будет возводить строения определенным способом, в зависимости от санитарных зон природоохранной территории и условий ограничений хозяйственной деятельности (например, на сваях), а где−то возможность любого строительства будет вообще исключена. Все это нужно учитывать при покупке загородного дома. Не менее важно обратить внимание и на местную специфику. Если водоохранные зоны определяются для всей страны по единым критериям, то вот границами природоохранных зон могут заведовать местные власти по согласованию с федеральным центром. В этом случае следует быть предельно осторожным: если местная власть вывела тот или иной участок из охранной зоны лишь своим решением, то необходимо проверить, не вернут ли ему прежний статус федеральные власти. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию, при которой сделка будет совершена в рамках закона, но купленный дом через пару лет окажется на территории «особой природной зоны».
Что же, подведем итоги. Строить и покупать загородные дома у воды в России можно, но желательно — при помощи неангажированных (что следует проверять особо!) юристов. Спокойный сон в собственном доме где−нибудь в сосновом бору, рядом с которым течет чистая река, — бесценен. 􀁊
 
Антон Белых

Смотри также:
© Нижегородский Бизнес Журнал
Тел.: (831) 296-09-70, 296-09-71, 296-09-72, 411-52-98
ул. Горького, 117, оф. 510 (БЦ «Столица Нижний»)