Полигон/Рынки. Задолго до "бегства"
В Нижнем Новгороде еще не так давно лучший вариант отдыха за городом был представлен бабушкиным домиком или дачей на Московском шоссе. Однако постепенно блага цивилизации приходят и в Нижегородскую область. С вопросами о ситуации на региональном рынке загородного жилья мы обратились к представителям агентств недвижимости и компаний?застройщиков.

В Москве уже давно сложилась тенденция массового переезда элиты за город, в том числе в реконструированные старинные особняки. Насколько нижегородская элита готова к приобретению «домиков в деревне», и способен ли сам рынок загородного строительства обеспечить ее качественным жильем? Да и есть ли вообще у нас такой рынок? 

— Насколько, на ваш взгляд, развит рынок загородной недвижимости в регионе? Какие участки сейчас являются наиболее востребованными? Что помогает или, быть может, наоборот, мешает развитию этого сектора рынка?


Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:
— Региональный рынок загородной недвижимости — в общепринятом смысле этого слова — рынком называть еще рано. Многие загородные участки у нас не оформлены, а, значит, они не могут выходить на рыночное поле как продукт. Хотя какие–то сдвиги уже есть — земельный участок стали воспринимать не как средство для выживания, но уже как место для отдыха. Но в данном случае даже тот небольшой спрос, который уже существует, не может быть удовлетворен: в области нет нормальных коттеджных поселков. Пока существуют только два элитных загородных поселка — «Приозерный» и «Козловское». Но эти два места не могут быть показателями для развития всего сектора рынка. Сейчас, правда, начинается строительство вдоль богородской трассы, есть предложения на Горьковском море — эти участки достаточно активно продаются. Но пока это только зачатки начинающихся складываться земельных отношений. Для среднего класса сейчас предложения нет в принципе. Хотя этот вопрос могло бы решить развитие ипотечных программ. В частности, застройщики и риелторы уже пробовали как–то продвигать различные программы по кредитованию. В Москве, например, данные продукты развиты достаточно сильно, но московские деньги нашему региону пока и не снились, поэтому развитие ипотеки идет далеко не такими темпами, как хотелось бы. Хотя этот вопрос активно обсуждается: банки, в свою очередь, заинтересованы в развитии спектра своих продуктов. Ряд переговоров уже был проведен, в частности, с банком  Delta–Kredit — это значит, что можно ожидать каких–то подвижек. Сдерживает развитие рыночных отношений в сфере земельной недвижимости и отсутствие нормальной, простой процедуры оформления документации на право собственности. Для юридических лиц эта услуга на порядок дороже, чем для физических, поэтому застройщики, в большинстве своем не обладающие большими средствами, пока на себя это бремя не берут. Ведь большой участок, на котором планируется строить поселок, необходимо размежевать, а это довольно дорого. Конечно, в данном случае можно было бы ожидать прихода московских капиталов, но в чистом виде они вряд ли будут представлены в нижегородском регионе. Для того, чтобы осуществить подобный проект, нужно достаточно хорошо изучить рынок, провести маркетинговые исследования, и в данном случае наиболее полной информацией обладают нижегородские застройщики. Так что, вероятно, каких–то инвесторов приглашать нижегородские фирмы будут, но застройщики, скорее всего, будут наши. При этом, как уже было сказано выше, развиваться, в первую очередь, начнет, однозначно, премиум–класс. Для того, чтобы началось строительство для среднего класса, необходимо принять процедуру упрощенного оформления земельных участков и развивать ипотечные программы. Президент уже говорил об этой проблеме, но пока эти программы находятся в стадии принятия.

Купить и сохранить
Сейчас разработаны достаточно надежные системы по защите недвижимости. В частности, система защиты и безопасности жилища интегрирована в так называемый «Умный дом» на основе Европейской Инсталляционной шины (EIB/KNX). Инсталлировать «Умный дом» можно начиная с 3 000 евро. Это достаточно сложная технология, в ней существует много функций, в том числе и функция защиты: в нее включены детекторы движения, датчики безопасности (от воспламенения, задымленности, загазованности, вибрации стекол, разбития стекол, контакты на открытие дверей, окон и т. п., датчик слежения за состоянием замка — контроль доступа, потолочные детекторы на технологии инфракрасного обнаружения тепла и электромагнитного поля), датчики на протечку и т. д. Все это можно установить и отдельно, но без основных функций «Умного дома» — их инсталляция обходится дороговато для заказчика. Реализуемые в полном объеме все функции (отопление, освещение и т. д.) позволяют людям чувствовать себя комфортно, и, в том числе, безопасно, благодаря системам, которые оповещают заказчика или экстренные службы (пожарных, милицию) о возникающих неполадках, таких как замерзание системы отопления, проникновение посторонних лиц, возгорание и т. п. Оповещение ведется через телефонную линию или GSM–передатчик. Технически система передает сигнал на запрограммированные по вашему желанию несколько номеров до тех пор, пока не будет получен ответ о принятом сообщении. Аналогичным способом посылается SMS–сообщение или осуществляется связь по GSM–каналу.
Существуют проекты сотрудничества с застройщиками целых кварталов. Соответственно, и для коттеджных поселков можно предложить варианты сотрудничества. Плюсы установки «Умного дома»: мониторинг всех коммуникационных систем (энергоснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и т. д.), кроме того, экономия на климат–контроле достигает 30–40%.
И, к слову, эта система уже достаточно хорошо себя зарекомендовала. Есть, например, интересный момент работы со страховыми обществами. При страховке жилья, где установлена система «Умный дом», можно получить значительную скидку. Страховщики исходят из того, что эти системы очень надежны. Пока не все знают о том, что система безопасности является частью системы «Умный дом». Но заказчики, которые хотят видеть свое жилище комфортным, не в последнюю очередь интересуются также и системой безопасности.
Алексей Летунов, инженер по интеллектуальным системам EIB/KNX «Нижегородской технической компании»


Антон Кузнецов, специалист АН «Чек Ни»:
— Рынок, конечно же, развит очень слабо. Но тенденция того, что люди начинают перебираться из центра в коттеджные поселки, все–таки наблюдается. Так, застройщики заявили уже о строительстве нескольких поселков. Однако большинство из них еще только на начальной стадии реализации. Потенциально привлекательными для застройки землями являются участки на Бору — они хороши с точки зрения экологии, в частности, там находится Керженский заповедник. Но перспектива застройки этих участков неблизкая, так как существует проблема со строительством борского моста. Разговоры об этом строительстве ведутся уже достаточно давно, но, как всегда, не приводят к какому–то конкретному результату. Правда, с приходом нового губернатора открылись возможности для московских капиталов, а это значит, что в регион могут придти уже апробированные на столичном рынке технологии. Хотя это не исключает участия и нижегородских денег. В любом случае, оживление рынка строительства загородной недвижимости во многом зависит от общего развития региона в целом.


— Где ведется наиболее масштабное строительство загородного жилья?

Разработчик проекта Sun City Джонни Алонсо, ЗАО НПФ «Технологии Будущего»:
— Строительство коттеджных поселков рядом с Нижним Новгородом ведется сейчас в нескольких направлениях. Так, Зеленый город всегда считался очень престижным местом для проживания из–за необыкновенно красивых лесов и близкого местоположения к городу. Однако именно из–за природного окружения там существует много ограничений по строительству и оформлению земли в собственность. Горьковское море — другое престижное место, но строящиеся там коттеджные поселки не подходят для постоянного проживания. Это, скорее, поселки выходного дня или дачи, так как ежедневно тратить три–четыре часа на дорогу мало кто может себе позволить. Поэтому мы считаем, что богородское направление является на настоящий момент самым перспективным. Это объясняется близким расположением к городу, красивой природой, наличием коммуникаций и инфраструктуры. Именно поэтому в этом направлении сейчас ведется наиболее масштабная застройка.

Сергей Макаров, маркетолог ООО «Волго–Вятская строительная компания»:
— Наиболее престижными местами застройки коттеджных поселков за пределами городской черты, несомненно, являются: район Зеленого города, земельные участки вдоль р. Ока (богородское направление), район Горьковского водохранилища, собственно говоря, в этих местах в настоящий момент и ведется строительство коттеджных поселков. Наиболее масштабная застройка в настоящий момент ведется в богородском направлении. Там строятся: коттеджный поселок «Гранд Парк», Sun City, «Княжье поле», «Бурцев Ключ».
Судя по количественному соотношению коттеджных поселков, по их функциональному назначению, в основном, коттеджи покупают для постоянного проживания, хотя на территории Горьковского моря строятся два коттеджных поселка для временного проживания. Нижний Новгород следует московским рыночным тенденциям становления рынка загородной недвижимости, где уже несколько лет этот рынок находится в стадии бурного развития. Коттеджи покупают преимущественно для постоянного проживания, и на это есть масса причин. Как правило, люди, которые покупают загородную недвижимость, обладают доходом гораздо выше среднего, ведь даже самый небольшой по площади дом стоит порядка 6 миллионов рублей.
В то же время говорить о существовании так называемой тенденции «бегства элиты за город» пока еще рано. Как и все новое, строительство домов для проживания за городом только начинает развиваться, и эта тенденция встречает некоторое психологическое сопротивление со стороны потенциальных клиентов.
Землю, как правило, выкупает инвестор для застройки, а не для перепродажи. Естественно, при заключении договора на строительство стоимость земли с затратами на вертикальную планировку, подводку коммуникаций и благоустройство пойдет составной частью в стоимость объектов с оформлением двух свидетельств на право собственности: на дом и на земельный участок. Поспешность в продаже земельного участка явный признак нежелания застройки коттеджного поселка своими силами.


— Какова средняя стоимость квадратного метра подобного жилья? Каковы основные требования к загородному дому?


Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:
— Стоимость одной сотки сейчас колеблется от 1 200 до 4 500 долларов. Как правило, в эту стоимость заложены все услуги. Но это дефицитный продукт — он выходит только для VIP–клиента. Как и на любом другом рынке, развитие рынка загородной недвижимости начинается с предложений для наиболее платежеспособных клиентов. Те же предложения, которые существуют уже сейчас, достаточно разные: от участков с коттеджами «под ключ» до выдачи свидетельства о праве собственности на участок с коммуникациями. Тенденции в данном случае таковы, что требуются, как правило, небольшие участки, но с достаточно высоким уровнем коммуникаций: люди уже поняли все прелести и недостатки дачных участков, поэтому обычный дом в деревне их уже не устраивает. Кроме того, достаточно высокие требования стали предъявлять и к безопасности поселков: мало кого обошли стороной постоянные зимние кражи, когда из дома выносилось все, что имело хоть какую–то ценность. Также стали предъявлять определенные требования с точки зрения развитости инфраструктуры, экологии и т. д.

Разработчик проекта Sun City Джонни Алонсо, ЗАО НПФ «Технологии Будущего»:
— Стоимость жилья варьируется очень сильно и зависит от многих факторов. Ведь можно купить участок по цене 100 долларов/сотка и жить в деревне рядом с фермой без воды, газа, электричества, инфраструктуры и в окружении соответствующих соседей. Если же подводить коммуникации к такому участку, то обойдется это дороже, чем покупка земли в закрытом поселке, да и потребует много времени, хлопот и усилий. Но если семья хочет жить в охраняемом поселке недалеко от города, со всеми коммуникациями, с собственным горнолыжным спуском, частным озером, стадионом, кортами, то тогда цена за сотку начинается от 3 000 долларов. Разница заключается в качестве жизни. Стоимость квадратного метра складывается из затрат на подведение коммуникаций, дорог, создания инфраструктуры. В среднем стоимость квадратного метра дома с учетом стоимости земли в коттеджном поселке «Sun City» — менее 1 000 долларов. Если учесть, что стоимость квадратного метра элитного жилья в Нижнем Новгороде начинается от 1 000 долларов, то можно сказать, что покупать загородное жилье выгоднее, чем квартиру в городе, так как за эту же цену покупатель приобретает дом с гаражом на несколько машин и участок земли в частную собственность, плюс полная инфраструктура, охрана. Одно из основных требований, предъявляемых к загородному жилью, — это частная собственность на землю, где категория земель — земли поселений. Покупка земли всегда считалась удачным вложением средств. Если дом может быть разрушен, пострадать от пожара или каких–то стихийных бедствий, то земля всегда останется землей. Частная собственность дает все права на владение ей, и цена на нее каждый год растет. Другие важные требования — это близость к городу, наличие коммуникаций, развитая инфраструктура, комфорт и безопасность проживания.
Люди покупают жилье за городом для постоянного проживания. Данная концепция образа жизни появилась в Америке 70 лет назад. Люди устали от больших городов, их шума, транспорта, преступности и стали перебираться в специально созданные охраняемые поселки, где их дети могли в безопасности гулять на природе, кататься на велосипедах, где обеспечивался достаточно высокий уровень жизни за счет развитой инфраструктуры. В настоящий момент такая тенденция наметилась и в России. Люди в городах все чаще беспокоятся о здоровье и безопасности своих детей, поэтому стараются отправлять их на лето в деревни к бабушкам или в лагеря. Создаваемые коттеджные поселки являются прекрасной альтернативой этому. Ребенок живет на природе, в безопасном окружении и при этом много времени проводит с родителями. Причем, в Москве «бегство» элиты за город длится уже несколько лет, а в Нижем Новгороде началось совсем недавно. Мы говорим об элите в данной ситуации, так как наш поселок «Sun City» является элитным, и наши покупатели — это в основном топ–менеджеры и владельцы бизнесов. Но в ближайшем будущем, скорее всего, будут строиться поселки и для семей со среднем уровнем дохода.


Сергей Макаров, маркетолог ООО «Волго–Вятская строительная компания»:
— В среднем стоимость квадратного метра жилья варьируется от 600 до 700 долларов. Основные требования к загородному жилью — это экологически благоприятная зона застройки, наличие обособленной, охраняемой территории, инфраструктура (магазин, кафе, ресторан, спортивный комплекс, пункт бытового обслуживания, аптека, гостевые парковки, спортивные площадки, оборудованные места для отдыха и т. д.), единый архитектурный стиль, близость мест отдыха.
Высота таких домов, как правило, не превышает трех этажей, включая цокольный этаж. Средний метраж 250–350 кв.м. В таких домах, как правило, предусмотрен гараж минимум на два автомобиля, по желанию конкретного заказчика оставшиеся площади цокольного (подвального) этажа могут занимать: детская игровая комната, сауна с соответствующим набором помещений, тренажерный зал, бильярдная, комната обслуживающего персонала, каждая спальня оборудована своим санузлом и гардеробной.


Антон Кузнецов, специалист АН «Чек Ни»:
— На наш взгляд, говорить о какой–то определенной стоимости квадратного метра сейчас достаточно сложно. Стоимость подобного жилья меняется, и меняется достаточно активно — цены растут. В первую очередь это связано со снижением курса доллара — люди стали избавляться от долларовых накоплений, в том числе вкладывая в недвижимость, что создает дополнительный спрос, а соответственно, влияет и на цены в этом секторе рынка. Аналогичная ситуация на рынке уже была около трех лет назад — это уже не ново, проблема в том, как долго это может продлиться. И здесь сделать какой–то точный прогноз достаточно сложно, но в течение года цены могут скакать достаточно резко.

Андрей Костин, президент ГК «Лэндон»:
— Рынок загородной недвижимости не сложился, поэтому пока о нем мы можем говорить только виртуально, перенося опыт московского и западного рынка на нашу действительность. К слову, даже в Самаре этот рынок развит гораздо лучше, и цены у них в несколько раз выше, чем у нас. У нас стоимость квадратного метра начинается от 450 долларов. Хотя здесь удобнее говорить о целевой аудитории: мы, например, ориентируемся на людей с доходом 1 000 долларов на одного члена семьи. Требования, в общем–то, достаточно понятные: в первую очередь, это экология, размер участка, развитая инфраструктура (кафе, причал для яхт, поле для гольфа и т. д.). Мы также делаем акцент на приближенность водоема, в частности, Горьковского моря, а близость к воде — это один из самых стойких стереотипов со времен Советского Союза, когда поездка в Сочи была мечтой любого человека. Именно эти факторы и оказывают решающее значение при решении вопроса о покупке дома.


— Можно ли говорить о преимуществах загородного жилья перед элитными квартирами? Повлияет ли развитие этого рынка на спрос на рынке элитного жилья в черте города?

Сергей Макаров, маркетолог ООО «Волго–Вятская строительная компания»:
— На данном этапе развития рынка строящегося загородного жилья еще рано говорить об особой экономической выгоде приобретения отдельно строящегося дома по сравнению с элитной квартирой в центре города. Скорее, по стоимости приобретения они будут примерно равнозначными. Хотя выгоды приобретения отдельно стоящего дома по сравнению с элитной квартирой очевидны. Но на данный момент говорить о влиянии цен рынка загородной недвижимости на цены элитных квартир пока рано. Этот рынок находится в начальной стадии развития.

Автор: Мария Корыткина


Смотри также:
© Нижегородский Бизнес Журнал
Тел.: (831) 296-09-70, 296-09-71, 296-09-72, 411-52-98
ул. Горького, 117, оф. 510 (БЦ «Столица Нижний»)